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成交量萎靡 房產(chǎn)存量增加

北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)15日聯(lián)合發(fā)布消息：今年1至2月，北京市新建商品房銷售面積為173．9萬(wàn)平方米，同比下降18．9％。其中，住宅銷售面積為132．3萬(wàn)平方米，同比下降21．1％，呈兩位數(shù)大幅下降。

摩根大通最近發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)月度研究報(bào)告顯示，今年2月內(nèi)地八大城市(北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津)的房屋銷售量較今年1月下降45%。搜房網(wǎng)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2月份有77%的城市商品房成交量環(huán)比下降。

以北京為例，前一周成交套數(shù)達(dá)1056套，成交面積為10.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16.08%。從更長(zhǎng)的時(shí)間的段來(lái)看，京版“國(guó)八條”調(diào)控政策已執(zhí)行月余以來(lái)，北京樓市成交量持續(xù)低迷。據(jù)披露，新政執(zhí)行首日截至3月18日，北京市新建商品房網(wǎng)簽總量為3504套，環(huán)比新政執(zhí)行前一個(gè)月下跌42.1%，與去年同期相比跌幅為20.8%。

以萬(wàn)科為例，2009年萬(wàn)科的開工面積僅有561萬(wàn)平方米，2010年初則將新開工面積大幅提高至855萬(wàn)平方米，而實(shí)際上2010年新開工面積達(dá)到1248萬(wàn)平方米，相比年初計(jì)劃增加了46%。開工面積即將轉(zhuǎn)為市場(chǎng)供應(yīng)，銷售卻急劇放緩，房企存貨或大量增加。萬(wàn)科和保利地產(chǎn)的存貨都已突破1000億元，同比大幅增加，華僑城、中華企業(yè)、華發(fā)股份和嘉凱城等四家公司的存貨也在100億元以上。

易居中國(guó)上海房屋銷售有限公司執(zhí)行總經(jīng)理孫華良表示，限購(gòu)是導(dǎo)致成交量下滑的重要因素，目前不少開發(fā)商都在商議營(yíng)銷對(duì)策，不排除進(jìn)入3月開盤高峰期后，會(huì)出現(xiàn)一輪價(jià)格下滑。

房產(chǎn)商資金“斷糧”

據(jù)記者對(duì)已經(jīng)發(fā)布2010年年度經(jīng)營(yíng)情況的40家開發(fā)商的粗略統(tǒng)計(jì)，其歸屬于母公司的凈利潤(rùn)累計(jì)為298.66億元，同比增長(zhǎng)了37.88%。不過(guò)，這40家開發(fā)商截至去年年底的負(fù)債合計(jì)達(dá)到6035.05億元，同去年年末的3879.81億元相比，大幅增加了56%。

一位市場(chǎng)分析人士給記者算過(guò)一筆賬，2010年時(shí)依然是樓市豐收年，以上述40家開發(fā)商為例，即使未來(lái)的利息成本不變，按照目前的盈利水平計(jì)算，這些房企要還清債務(wù)就要不吃不喝20.21年。

債務(wù)驟增直接加重開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本，以萬(wàn)科為例，2009年該公司的信托借款利率在5.35%~5.45%之間，但是2010年其借款成本大幅攀升，如在2010年2月份的信托利率上升到5.85%，而到了2010年9月份，利率就飆升到10.2%。“因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)要靠貸款，一旦沒(méi)人給他提供這種資金了，那么部分開發(fā)商很快就瓦解了。”中央黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)部副主任韓保江教授曾表示。

Wind數(shù)據(jù)顯示，已披露年報(bào)的42家房企中，有29家公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁递^2009年同期出現(xiàn)下降，占比近七成。從年報(bào)來(lái)看，開發(fā)商對(duì)于樓市的投資并沒(méi)有放緩，新開工面積仍然保持在較高水平，因此在一定程度上影響了上市房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流表現(xiàn)。