沙坪壩區(qū)三峽廣場,新世紀凱瑞商都將搬至右邊的煌華新紀元購物廣場。

沙坪壩區(qū)三峽廣場,搬家后的新世紀凱瑞商都。

如今，解放碑、觀音橋、楊家坪、南坪和三峽廣場等商圈均在進行著提檔升級，對老商業(yè)體或舊物業(yè)進行改造調(diào)整成為各商圈提檔升級的重點。截至目前，僅解放碑和觀音橋兩大商圈，就有多達十余個改造調(diào)整項目。在商報記者昨日走訪調(diào)查過程中，行業(yè)人士介紹，精準的定位成為老商業(yè)體或舊物業(yè)改造調(diào)整的關鍵。

動作

多個物業(yè)開啟改造

據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計，目前重慶各大商圈內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)舊改重要商業(yè)項目有12個，主要分布在解放碑和觀音橋商圈。

其中，位于解放碑商圈的舊改物業(yè)改造項目就包括前身為瑞奇大廈的創(chuàng)匯首座大廈、前身為銀泰百貨的瑞富奧特萊斯、前身為八一賓館的81PLAZA、NOVE百貨國貿(mào)店等重點項目。

統(tǒng)計顯示，改造項目最多的區(qū)域是觀音橋商圈，云集了前身為千禧年酒店的尊鼎國際、前身為宏泰大廈的新鴻泰富以及最具有代表性的大融城、童兜天地TICO店、龍湖北城天街、茂業(yè)百貨等項目。

“去年12月，我們6樓休閑運動館和7樓兒童家居生活館便重裝開業(yè)。”昨日，觀音橋茂業(yè)百貨相關人士表示，目前，該百貨正在對外立面進行換裝，以達到整個觀音橋商圈提檔升級的要求。

商報記者從南坪商圈方面了解到，除了此前由原元旦購物中心成功改造調(diào)整為CITY城市廣場，其位于工貿(mào)片區(qū)的盛匯廣場購物中心也在加緊業(yè)態(tài)調(diào)整升級。據(jù)南坪商圈開發(fā)建設管理委員會人士透露，盛匯廣場除了引進更多全新的體驗休閑業(yè)態(tài)，其重點引進的跨境電商展示中心也將于今年12月開業(yè)。

原因

改造舊物業(yè)提檔升級

“誠然，面對目前商圈寸土寸金，再難等到新土地出讓的情況下，結合到商圈現(xiàn)在進行的提檔升級，對于開發(fā)商而言，對現(xiàn)有物業(yè)進行改造調(diào)整也是必然。”昨日，重慶新中地產(chǎn)總經(jīng)理何偉堅說。

何偉堅表示，隨著城市建設不斷加快，一些自持物業(yè)的商業(yè)項目原有設施勢必與目前周邊的環(huán)境所匹配，而通過重新改造調(diào)整，旨在進一步提升租金在內(nèi)的物業(yè)價值，更大發(fā)揮其經(jīng)濟效益。

有商業(yè)地產(chǎn)人士介紹，盡管舊改項目前期投入資金大、時間長，但相比常規(guī)項目而言，舊城改造項目毛利率是最高的。

效果

物業(yè)改造喜憂參半

商報記者昨日梳理發(fā)現(xiàn)，主城商圈內(nèi)，以百貨或購物中心改造升級為例，效果差強人意。

今年年初，在江北觀音橋商圈，從去年6月起斥千萬巨資進行業(yè)態(tài)調(diào)整之后的大融城全新亮相。據(jù)悉，通過改造，大融城對原來1/3面積的業(yè)態(tài)作出調(diào)整，除了保留大部分快時尚服裝品牌，通過引入新商家，豐富和提升了教育培訓、兒童活動等業(yè)態(tài)及品牌。

“通過改造升級，最終定位于‘年輕時尚與家庭生活的完美結合’，目前效果超過預期。”昨日，大融城相關負責人透露，以今年的國慶長假為例，7天下來吸引的客流量就達到10萬人次，較去年同期增長了20%左右。

而位于解放碑商圈的較場口片區(qū)的原銀泰百貨物業(yè)，去年12月經(jīng)過改造調(diào)整，變身為瑞富奧特萊斯。不過，自開業(yè)起，一直處于虧損狀態(tài)，維持短短8個月后，終以關門重裝調(diào)整告終；而就在瑞富奧特萊斯旁邊，定位于購物、休閑、娛樂集一身的81PLAZA購物中心，其原物業(yè)為八一賓館，經(jīng)過重建改造，本預計今年國慶之前開業(yè)，但目前除了引進的Forever21開業(yè)以外，項目進展還不夠快。

建議

精準定位 因地制宜

市零售商協(xié)會人士表示，以零售物業(yè)為例，改造調(diào)整也面臨風險。“首要前提就是物業(yè)必須是開發(fā)商自己持有。”該人士表示，同時，資金是否充裕，能否合理處置與業(yè)主關系，項目本身建筑結構是否有瑕疵以及專業(yè)的物業(yè)服務能力都是改造調(diào)整需要考慮的因素。

“其實，無論是新建商業(yè)體，還是對老商業(yè)體及物業(yè)進行升級改造，要想達到預期效果，項目精準定位是關鍵。”何偉堅建議，首先就要充分了解項目此前的歷史及發(fā)展現(xiàn)狀，并對改造后項目所在區(qū)域實際需求進行全面調(diào)查了解，才能切合實際地制定改造方案。

而在大融城執(zhí)行總經(jīng)理周頌明看來，以購物中心為例，除了區(qū)域定位，項目通過改造后，其打造的業(yè)態(tài)也要根據(jù)所在區(qū)域或商圈消費特點，錯位打造；同時，在項目內(nèi)，包括動線、內(nèi)部設施以及項目管理等諸多細節(jié)上也必須花心思。